Nová situace na trhu realit

Jak se vypořádat s novou situací v oblasti realit? 

Ještě před půl rokem by vám 8 z 10 odborníků na reality tvrdilo, že není možné, aby reality zlevnily. Teď se pod vlivem okolností začínají ledy trochu hýbat. Na konči června bylo v nabídce o 50 % bytů a domů více než před rokem. 

Aktuálně se nacházíme v úplně novém prostoru, u kterého zatím není jasné, jak ho definovat, a zároveň je zde možné všechno. Ale jedno rčení praví: "Nic neroste do nebe!"

Toto období je unikátní proto, že nás potkaly nedávné době hned tři situace, které z hlediska historie nedokážeme dobře popsat. Tudíž není z čeho se poučit, je mnoho faktorů, které neumíme vyhodnotit.

1. Covid - lidé byli zavření doma, všem se změnila struktura rozpočtu, neměli za co utrácet peníze + emoční rovina (rodina o čtyřech členech zavřená v 2+1 = emoční vypětí) → pojďme si koupit větší byt! A zároveň ČNB ovlivnila skok úrokových sazeb naopak, než v posledních cca 9 měsících (zlevnily!) + zrušení daně z nabytí nemovitosti, tudíž žádná překážka pro koupi bytu. 

2. Válka na Ukrajině

3. Energetická krize - tomuto se věnuji níže

Pár čísel 

- Hypoteční boom před koncem roku 2021 poklesl o 50-60 %, což reflektuje, co si je ještě česká domácnost z pohledu nákupu nemovitostí schopná dovolit. 

- Stoupl počet inzerátů - počet nabízených nemovitostí se zvedl o 15 % od začátku roku 2022. Na konci letošního roku je odhadovaný počet nemovitostí k prodeji o 20 % vyšší, než kolik se jich prodávalo v roce 2021. 

- Poptávka je přibližně na úrovni před covidem, tedy přibližně v období let 2018-2019. Platí, že pokud roste nezaměstnanost, je to zabiják dostupnosti bydlení a financování vlastního bydlení (není zaměstnání, nejsou peníze na hypotéku). To ale zároveň vede k tomu, že se na trh dostane mnohem více nemovitostí.

Kdo tedy z trhu odpadl? 

! Nárůst úrokové sazby o 1 % znamená, že na 1 milionu půjčky hypotéky se splátka zvýší o 500 Kč měsíčně.

Průměrná hypotéka je kolem 3 milionů korun, tedy třikrát 500 korun měsíčně navíc, dostaneme 1500 Kč měsíčně.

Aktuální hypoteční sazby jsou ale aktuálně až o 4 % vyšší! Tedy 1500 Kč x 4, to je 6 000 Kč nárůst na měsíční splátce hypotéky, což je 72 000 Kč ročně.

To znamená, že nedostupnost hypoték už není problém jen nízkopříjmových domácností, ale problém mají i domácnosti, kde je jen jeden zdroj příjmu, nebo singles.!

Jaké byty se zatím uvolnily?

Situace je strašně nová. V první řadě je třeba řešit spíše typy nemovitostí. Např. není důvod u dobrých stavebních pozemků snižovat cenu. Naše planeta není nafukovací, těchto dobrých pozemků je málo.

Byty jsou komodita, která se nejvíce obchoduje. Zde přinesla velké změny energetická krize. V posledních dvou letech se totiž úplně zapomnělo na energetickou kvalitu nemovitostí, jelikož to byly nízké položky, takže se neřešily. Proto v nabídce bytů jsou nyní první ty, kteří mají špatnou energetickou efektivitu. Nebo obecně nemovitosti se špatnou energetickou efektivitou. 

Není to totiž jen o energiích, ale jsme v situaci, kdy se tyto položky sčítají:

-Splátka hypotéky (pokud se nemovitost financuje hypotékou)

- Dopravní náklady - zde hraje také samozřejmě velkou roli lokalita

- Narůst spotřebitelských cen (energie a další)

Co tedy lidé aktuálně nejvíce poptávají?

 Největší zájem je nyní o nízkonákladové nemovitosti a nemovitosti s dobrou energetickou efektivitou. Tyto nemovitosti svou hodnotu nebudou nijak drasticky ztrácet ani v budoucnu.

Nová doba

Novým fenoménem je situace klientů, kteří uvízli ve fázi výstavby domu, jelikož se během posledního roku skokově zdražil stavební materiál o 20-30 %. A pokud neměli finanční rezervu, jsou nuceni rozestavěnou nemovitost prodat. Z toho vyplývá, že přibude počet nemovitostí, které bude třeba dostavět. Pro spoustu lidí jsou ale rozestavěné nemovitosti výhodné, protože si finální podobu mohou finalizovat sami.

To nám přináší dobrou zprávu, a to takovou, že trh je zatím likvidní. To znamená, že pokud se na trh dá dobrá nemovitost, tak se ta nemovitost prodá. A přejme si, aby likvidní zůstal. Aby se nemovitosti točily a nezůstaly v nabídce tak, jak tomu bylo v roce 2010. 

Slevy?

Otevírá se prostor pro vyjednávání ceny, zejména u zmíněných nemovitostí, které jsou na tom energeticky špatně, starších bytů a bytů před rekonstrukcí. V takovém případě (při smlouvání ceny) je důležité se o nemovitost zajímat a dobře ji znát, vyplatí se si s sebou pozvat i odborníka - např. technika.

Závěrečná statistika

V lednu 2022 činil podíl zlevněných bytů 13 % a v květnu 2022 činil podíl zlevněných bytů už 21 %. (Dle historických dat poslední takováto situace stagnace a zlevňování bytů trvala tři roky, v období 2009-2012.)

Průměrná cena nemovitostí od začátku roku stagnuje. Na průměrné ceně bytu za celou Českou republiku jsme se zastavili na 4,7 milionu korun za byt o rozloze cca 75 m2 (průměrný byt v ČR).Ideální období bylo v roce 2013, kdy ceny byly na minimu a cena průměrného bytu na celou Českou republiku byla pouze 1,55 milionu. Nevěšme hlavu. 

Druhá polovina roku nám hodně napoví. Pokud tedy někdo nemusí situaci s bydlením řešit ihned, počkejte.

Krásný červencový den přeji,MČ

Na dotazy odpovídal odborník na reality a zakladatel Golem finance Libor Ostatek